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土地を買って家を新築する方へのアドバイス
3500万円で土地と新築住宅を入手する方法
四街道に在住のAさんはここ１年のうちに家を建てて、このアパートから抜け出したいと考えています。しかし、何から検討したらよいのか分からないでいます。そこで、私が「間違いのない土地探し、家探し」をお伝えしようと思います。
Aさんの家族構成、希望条件、ご予算は次の通りです。
| 家族構成 | 本人 32歳 奥様 30歳 お子様２人（5歳幼稚園児と3歳幼児） |
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|---|---|---|
| 建築希望地 | 千葉市内 | |
| 建物の大きさ | 床面積35坪程度、4LDK 車2台 | |
| ご予算 | 予算総額 | 3,500万円 |
| 内訳 | 自己資金：300万円 | |
| 親からの贈与：500万円 | ||
| 銀行ローン：2,700万円 | ||
| ご年収 | 税込み ６００万円 |
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土地を購入して家を新築するとき、検討しなければならないことは次の４点です。
- 住宅の形態
- 必要な土地の面積
- 予算立て
- 地域と場所の選択
１．住宅の形態
Aさんの場合一世帯の専用住宅２階建てを計画しています。最も一般的な住宅の形態ですが、この一世帯専用住宅も含めて、他に次のような形態の種類がありそれぞれ検討しなければならない内容があります。
| 住宅の形態の種類 | 検討しなければならない内容 |
|---|---|
| 一世帯専用住宅（２階建て） | 閑静で低層の住宅が立ち並ぶ住宅地であることが必須です。 |
| 二世帯専用住宅（２階建て） | 建築協定等により二世帯住宅が建てられるかどうかの検討が必要です。 |
| 店舗・事務所併用住宅（２階建て） | 店舗や事務所の種類によっては、住宅地よりも商店地を選ばなければならないことの検討が必要です。 |
| 平屋建て、３階建て住宅 | 平屋建て、３階建てとも２階建て住宅より建築価格が割高になることの検討が必要です。又、３階建てを建てることができる地域を選ばなければなりません。 |
２．土地の面積
Aさん宅の必要な土地の面積の目安を出してみます。
Aさんの計画は総２階の専用住宅、駐車場２台ということですから、低層住宅専用の地域から選ぶとすると、容積率は１００％の地域が殆どです。
従って、必要土地面積≒建物延べ床面積 ｘ 1.2 ＋ ゆとりの面積 から
≒35坪 ｘ 1.2 ≒42坪
ゆとりの面積を加えて50坪、つまり42坪〜50坪ということになります。
３．予算立て
予算立ての中身は次の2点を含んでいます。
- 無理のない返済計画であるか。
- 土地と建物の予算配分は適切か。
借入額に対して、無理のない返済計画であるかの検討
Aさんの返済計画の中で、お子様の教育や結婚等に対応して無理なく返済できるでしょうか。
詳しいことは別にして、返済比率（年間の返済額が年収に占める割合）が、２５％を超えなければ、まず問題はないとされています。
Aさんの場合は
| 借入金2,700万円の月額返済額 | 106,682円（30年返済期間、金利2.5％ 5年固定 |
|---|---|
| 年間返済額 | 128万円 |
| 返済比率 | 21％ |
返済比率からいうとギリギリセーフということだと思います。なぜならば、金利は今後間違いなく上昇しますし、退職年齢を過ぎて完済し終わること等が若干リスクになるからです。対策としては、返済期間を35年にして返済比率を小さくするとか、退職金で一括繰上げ返済を計画しておくことが大切です。
土地と建物の予算配分は適切か
限られた総予算の中で、土地と建物の予算配分は重要な問題です。価格は高いが立派な外観の某メーカーの建物が気に入ったからといって、即決してしまうと希望の土地が買えなくなってしまいます。
| 試算１ | ||
|---|---|---|
| 建物 | Aハウスメーカー（軽量鉄骨プレファブ工法）坪単価60万円ｘ35坪 | 2,100万円 |
諸経費 消費税、ライフラインの繋ぎ込み、建物内配管、建築確認、登記費用照明、エアコン、カーテン、外構工事等 |
600万円 | |
| 合計2,700万円 | ||
| 土地 | 総予算3,500万円−2,700万円＝800万円 土地予算800万円＝土地価格＋諸経費（50万円位：登記費用、媒介手数料） 従って、土地価格＝750万円 |
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Aさんは千葉市内内にお探しですが、残念ながら千葉市内内でこのような土地を探すことはできません。
| 試算２ | ||
|---|---|---|
| 建物 | Bハウスメーカー（木造２ｘ４工法）坪単価45万円ｘ35坪 | 1,575万円 |
諸経費（試算１と内訳は同じ） |
600万円 | |
| 合計2,175万円 | ||
| 土地 | 総予算3,500万円−2,175万円＝1,325万円 土地予算1,325万円＝土地価格＋諸経費（60万円位：登記費用、媒介手数料） 従って、土地価格＝1,200〜1,300万円 |
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ということで、坪単価45万円前後の建物にすれば千葉市内内で42坪〜50坪で1,300万円以下の土地ということになり、すぐに見つかるでしょう。
Aさんの土地予算と建物予算の検討で明確になったことは、
- 土地は千葉市内内で42〜50坪、1,300万円以下
- 建物は建築坪単価45万円前後で、床面積35坪前後
です。
４．土地探しの地域と場所の選択
地域の選択
Aさんは、千葉市内内に住むことを希望していますので、この予算で一世帯用の専用住宅を建てるに相応しい土地を、千葉市内内のいずれかの地域で探すことになりますが、次の４地域を候補としてあげることができます。
これら候補地域の概要を説明します。参考にしながらご検討ください。
| 分譲地名/地域名 | 概 要 | 用途地域 |
|---|---|---|
| あすみが丘分譲地 | 駅から徒歩5〜20分圏内にある分譲地です。道路幅員は６ｍで、整然と家が立ち並んでいます。各区画の面積が50〜80坪ありゆったりとした雰囲気です。
坪単価 20〜25万円位 |
第1種低層住専 第1種住居 |
| 仁戸名町 大森町 川戸町 |
駅からバス１５分くらいの所にある既存の住宅地です。４ｍ〜６ｍで区画面積は狭小のものもあります。 坪単価 22〜30万円見当 |
第1種低層住専 第1種住居 |
| 若松町 | 駅から徒歩10〜25分と広範に広がる既存市街地です。道路幅員も狭いところが多くあります。 坪単価 22〜30万円位 |
第1種低層住専 第1種住居 第1種中高層住専 |
| 千城台分譲地 | 駅の東側徒歩10分位の所に広がる住宅地です。道路幅員は5〜６ｍです。 坪単価 25〜30万円位 |
第1種低層住専 |
場所（区画）の選定
Aさんは、バス利用圏でもよいということと現在のアパートに近いという理由で、大日地域の中から選ぼうと考えています。その場合、検討すべきことは主に次の３点です。
| １．用途地域 | 大日地域の面積は広く、用途地域（建物の用途を制限した地域）は３つの地域から成っている。第１種住居地域や第１種中高層住居専用地域はいずれも容積率200％ですので、容積が大きく、３〜4階建ての建物を建ててもよい地域です。従って、Aさんは、閑静な住宅地をご希望ですので、第1種低層住居専用地域の中から探すべきです。 | ||
|---|---|---|---|
| ２．道路付け | 大日地域に限ったことではありませんが、南道路の土地を選ぶか、北道路の土地を選ぶかということです。 | ||
| 南道路の土地 | 北道路の土地 | ||
| 価格 | 北道路に比べ10〜20％高い。 | 広い土地を安く入手できる。 | |
| プライバシー | 日当たりがよく開放感がある反面、家の中を覗かれる。 | 建物の設計により日当たりや開放感を創り出せる。 | |
| ３、バス停までの距離 | 大日地域は広範なため、バス停からの徒歩距離が10分を超えるところがあり、駅までバスを利用する通勤、通学は気に留めておく必要があるでしょう。 | ||
以上、土地探しの希望条件は、
| 土地面積 | 42〜50坪 |
|---|---|
| バス停までの距離 | 5分くらい |
| 道路付け | こだわらない |
| 価格 | 1,300万円以下 |
ということになりました。しかし、この条件が全て満足した土地というのは先ずありませんから、70〜80％満足した土地で折り合うことが賢明です。
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