京葉地建は千葉市内の物件を取り扱う不動産会社です。

不動産広告の見方

新聞のチラシや不動産屋さんで不動産の広告を見ることが多いと思います。不動産の広告は、「不動産の表示に関する公正競争規約」があって、文章表現にいくつかの規制が設けられているのですが、その意味をしっかり理解しておかないと思わぬ損害を被るような表現もあります。

不動産広告を見るうえで理解しておいて頂きたい表現や、それを基に現地見学をする場合のキーポイントについて説明します。

掘り出し物

「掘り出し物」とか「買い得物件」とかの表現は、文章として使用することはいけないので、不動産業者が口頭で言う場合が多いと思います。意味するところは、市場価格より大幅に安い物件というようなことですが、不動産に掘り出し物は「ない」ということを肝に銘じておくべきです。なぜなら、何らかの理由で市場価格より安い物件が出たとしても、公開される前に不動産業者や建売業者がそれに目をつけて買い取ってしまうからです。従って、一般消費者の前には決してその市場価格より大幅に安い価格では公開されないのです。

Point:不動産に掘り出し物は「ない」です。

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おとり広告

不動産広告で相場よりも安い物件を見つけて、早速電話をしてみると「たった今、申込が入ってしまいました」というような返事が返ってくるのはその殆どが「おとり広告」です。電話に出た担当者は続けて「どのような物件をお探しですか。A地にこのような物件がございますが・・」とお客様の情報を聴取したり、広告とは別の物件を紹介するのが常套手段です。おとり広告は禁止されていますが、一般消費者にはわかりませんので、先程のような返事が返ってきたら電話を切ることです。

Point:「たった今、申込が入ってしまいました」という返事の多くは「おとり広告」です。

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バス時間・徒歩時間

「○○駅バス10分、徒歩5分」というような表示がありますが、「バス10分」は、時刻表でのバス乗車時間を表します。従って、交通事情によって大きく変化することを承知しておく必要があります。バス便で問題になるのは、運行頻度です。1時間に１〜2本では利用価値は大きく下がってしまうでしょう。

徒歩時間は、１分間で80mの距離を歩く早さで、かなり速めの足取りです。途中に坂があったり、踏切があったりしても計算に加味されませんので、実際に歩いてみることが大切です。毎日駅まで歩くとなると、15分が限界と思われます。

Point:情報を額面通りに受け取らず、自分の足で歩いてみましょう。

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出水・冠水

大雨が降ると出水するかどうかということが表示されることはありません。媒介で物件をご紹介する業者にとっては、低地でもなければ出水するかどうかは売主も言ってくれないこともあって、なかなか知り得ないからです。従って、現地見学の際に、一寸勇気を出して隣の家の住人からお話を伺ってみましょう。

「お隣の土地を買おうと思っているのですが・・」と切り出して、学校のこと、買い物のことと共に、雨が降ったら出水するかどうかも伺ってみてください。親切に教えてくれます。

実例ですが、小社が近隣の住人とお話をしたとき「この前の道路は、大雨が降ると膝まで冠水する」ということを聞き、お客様に伝え購入を断念してもらったことがありました。水が溜まるような低地ではないのですが、U字溝の排水が慢性的に詰っている様でした。意外な事実がわかるもので、ぜひ、隣人とお話をしてみてください。

Point:現地見学の際に、隣人からお話を伺ってみましょう。

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瑕疵担保免責

時々、戸建住宅の広告の中で「建物の瑕疵担保免責」とか「瑕疵担保責任を負いません」という内容の表現があります。「瑕疵（かし）」とは、隠れていて目では見えないキズや欠陥のことですが、それが後でわかったとしても責任を負いません　ということです。例えば、雨漏りや白蟻の被害等が該当するでしょう。建物が築後20年以上経っていて、価値がないような場合に表示されますので、建物を壊して更地として利用する場合にだけ検討の対象にしましょう。予算の関係で、どうしてもこのような建物を買わざるを得ない場合は、「物件の状況及び付帯設備の状況確認書」のような文書を発行してもらい、現況をよく把握して修理が必要かどうか、費用はどのくらいかかるかを承知した上で、買うか買わないかの判断をする必要があるでしょう。

Point:表示がある場合は、建物を壊して更地として利用する場合にだけ検討の対象にしましょう。

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公道・私道

建物の敷地は、幅員4ｍ以上の「道路」に2m以上接していなければなりません。これを「接道義務」といいますが、ここで道路の種類が問題になります。

「公道」とは、都道府県道や市町村道をいい、誰でも通行できるので特に問題を生じません。
「私道」とは、個人又は法人の所有する私的な道路であるため、通行権をどう確保するか、場合によっては建物の建築が制限される場合があります。

私道の種類を列記します。

囲繞地通行権による私道

通行地役権による私道

賃借権、使用貸借権による私道

持分を持っている私道

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現況有姿

広告の中に「現況有姿にて引き渡します」旨の表現がなされている場合があります。この意味は「引渡しまでに、目的物件の状況に変化があったとしても、その現在の状況のままで引き渡します」というような趣旨です。しかし、これをもって直ちに「売主の瑕疵担保責任を負わない」ということに合意したとはいえないので気をつける必要があります。つまり、現況有姿に承諾したとしても、瑕疵担保責任を免責するということについては合意していないということです。

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